Marco normativo

En el régimen de los apartamentos turísticos y de las viviendas de uso turístico confluyen dos tipos de competencias, al afectar tanto al turismo como al régimen urbanístico del uso del suelo.

El artículo 26 de la Ley Orgánica 3/1983, de 25 de febrero, de Estatuto de Autonomía de la Comunidad de Madrid (Estatuto de Autonomía de la Comunidad, en adelante) atribuye a la Comunidad de Madrid la competencia para la “Promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial”, correspondiéndole también, en el ejercicio de estas competencias “la potestad legislativa, la reglamentaria y la función ejecutiva que se ejercerán respetando, en todo caso, lo dispuesto en la Constitución Española.”

El desarrollo normativo para estas modalidades turísticas se ha articulado en el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. Su art. 2 define los apartamentos turísticos como los “inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamientos y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual por sus propietarios o representantes, al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente para los usuarios, mediante precio y cumplan con el principio de unidad de explotación”.

Por su parte, el apartado nº 2 del citado art. 2 dispone que tienen la consideración de viviendas de uso turístico “aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”.

Desde el punto de vista urbanístico, el artículo 5 del Real Decreto deja claro que los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico deberán cumplir las normas sectoriales aplicables a la materia, con especial mención, de las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal. Es decir, a las actividades de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico le son aplicables de pleno las disposiciones legales pertinentes en materia urbanística.

Por su parte, el art. 17 del mismo Real Decreto, dispone que los propietarios de viviendas de uso turístico o sus representantes están obligados a presentar ante la Dirección General competente en materia de Turismo una declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico, sin perjuicio de otras autorizaciones o licencias. Ni las viviendas de uso turístico como los apartamentos turísticos podrán utilizarse como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico, a tenor de lo establecido en los artículos 3 y 6 del citado Real Decreto 79/2014, siendo incompatible dicho concepto con el establecido para el uso residencial en el artículo 7.3.1 de las Normas Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, según el cual “es uso residencial el que sirve para proporcionar alojamiento permanente a las personas.”

Queda claro, en consecuencia, que la regulación contenida en el Real Decreto 79/2014 se refiere a los aspectos sectoriales que son competencia de la Comunidad de Madrid, sin perjuicio de la verificación de la normativa urbanística que es competencia del Ayuntamiento mediante el correspondiente título jurídico para la implantación y funcionamiento de la actividad.